“RECOMENDACIONES
ACERCA DE LAS TAREAS DE MANTENIMIENTO A ZONAS Y EQUIPAMENTOS COMUNALES EN
CONDOMINIOS Y CENTRO COMERCIALES SOMETIDOS AL REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
EN COLOMBIA.”
Editorial sobre Propiedad Horizontal en
Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez
Zambrano
Bogotá D.C., 10 Mayo de 2024.
Fuentes Consultadas: Ley 675 de 2001, Manual Legis sobre
Propiedad Horizontal .
Una de las tareas más importantes para
la Administración
de una Copropiedad; corresponde a la conservación y mantenimiento no sólo de
las áreas comunes y sus equipamentos é instalaciones físicas, sino de los
equipos que prestan sus servicios a la comunidad.
Por lo general la principal falencia
con relación a no realizar una debida conservación y mantenimiento en la Copropiedad,
corresponde a la indebida planeación y disposición de los recursos económicos
para este fin establecidos dentro del presupuesto mensual de gastos de la Copropiedad; por esta
razón es necesario tener una debida planeación y organización para la
proyección en las tareas de conservación y mantenimiento; que permita atender
con una buena disposición estas tareas.
A. TIPOS DE MANTENIMIENTO
Para
atender la necesidad real de mantenimiento, es necesario un estudio a
profundidad del tipo de mantenimiento que se requiere; en tal sentido cabe
recordar que existen dos tipos de mantenimiento:
Ø
El Mantenimiento Preventivo; es aquel
en el cual se desarrollan tareas de conservación, limpieza y ajustes para el
buen funcionamiento del área ó equipo intervenido.
Ø
El Mantenimiento Correctivo; es aquel
en el cual se desarrollan tareas de reparación ó cambio de componentes para
recuperar y poner en funcionamiento el área ó equipo intervenido.
Por
lógica se debe priorizar, el mantenimiento preventivo; con el cual a tiempo se
pueden corregir y ajustar los elementos necesarios para el buen funcionamiento
del área intervenida, y así evitar el mantenimiento correctivo que es tiene un
alto costo, adicionalmente mientras se ejecuta va dejar los equipos ó áreas
intervenidas fuera de funcionamiento; con todas las implicaciones que esto
conlleva para la
Administración.
B. RECOMENDACIONES
Para
lo que corresponde a la conservación y mantenimiento es necesario igualmente
tener en cuenta lo siguiente:
Ø
La Copropiedad
debe contar con la Póliza
de Seguros; ya que esta póliza ofrece cobertura en caso de daños por ocasión de
ciertos tipos de siniestro para los equipos y para las estructuras físicas; por
otro lado también ofrecen la cobertura de asistencia domiciliaria para
emergencias por daños en el sistema eléctrico, hidrosanitario, vidrios y demás;
estas herramientas necesarias para la atención de urgencia.
Ø
Para el desarrollo de obra civil ó
mantenimiento a equipos, es importante tener en cuenta que se debe escoger las
ofertas que ofrezcan la mejor garantía posterior a la ejecución del trabajo,
que acrediten la experiencia idónea para la tarea encomendada y que ofrezcan
repuestos ó materiales de optima calidad, una mano de obra calificada y
minimicen los riesgos en la ejecución de los trabajos, gracias a un sistema de
planeación adecuado (cuadros de control, fichas de seguimiento, programaciones
de obra ó mantenimiento, señalización y demarcación de áreas intervenidas,
planos de localización).
Ø
La contratación debe ser bien definida,
mediante un documento que indique con exactitud las tareas a desarrollar, el
tiempo de ejecución, el costo total, el perfeccionamiento, el cumplimiento de
las normas legales en cuanto a Impuestos, asuntos laborales, seguros y AIU
(Administración, Imprevistos y Utilidad).
Ø
La Copropiedad
debe llevar una cartilla de mantenimiento para los equipos en la cual indique
de forma expresa el cronograma en el
cual ha sido intervenidos, el tipo de trabajo realizado, las dificultades y los
asuntos pendientes por realizar; así mismo los equipos deben contar con un
Manual ó cartilla de funcionamiento, el cual va a permitir el uso adecuado de
estos.
Ø
Dentro del Reglamento Interno de la Copropiedad, debe
existir una reglamentación para la conservación y uso adecuado de las zonas
comunes, de los equipos, de las instalaciones como salones, gimnasios,
piscinas; lo que permitirá a los usuarios disfrutar de forma correcta el uso de
estos y facilitara su conservación; así mismo la restricción de ciertas zonas
donde se encuentran los equipos ó sitios de alto riesgo para evitar accidentes;
ya que a estos espacios solamente deben acudir personal calificado con los
equipos y elementos de protección adecuados para tal efecto.
EQUIPOS SUSCEPTIBLES DE MANTENIMIENTO
A
continuación relaciono una lista de equipos que requieren mantenimiento.
Ø
Puertas de acceso peatonal y vehícular.
Ø
Ascensores y Elevadores.
Ø
Sistema de motobombas y bombas eyectoras.
Ø Sistema de red contraincendio.
Ø
Tanques de reserva de agua con sus
instalaciones.
Ø
Redes Eléctricas, Tablero de acometidas (TGA) y totalizadores ó brakers.
Ø Planta eléctrica y sistema de energía alternativa.
Ø
Redes de Televisión y citofonía.
Ø
Cajas de inspección y tubería de aguas residuales
Ø
Equipos de oficina.
Ø
Equipos de Gimnasio y equipamiento de las zonas sociales.
Ø
Instalaciones y equipos de las zonas húmedas (Piscina, sauna, jacuzzi).
Dentro del proceso de mantenimiento preventivo a estos equipos y equipamientos, se debe llevar un cronograma de control de actividades, se debe generar las bitácoras de actividades de mantenimiento por cada equipo o componente, lo cual permitirá llevar una trazabilidad de la gestión.
AREAS SUCEPTIBLES A MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN
A
continuación relaciono una lista de áreas que requieren mantenimiento.
Ø
Areas de acceso y circulación peatonal
y vehicular (zonas de parqueo).
Ø
Cubiertas, tejados y sistemas de
canalización aguas lluvias.
Ø
Estructuras y muros, puntos fijos y
escaleras.
Ø
Fachadas, ventanería (vidrios) y
mampostería.
Ø
Jardineras y Terrazas.
Ø
Cerramientos y rejas.
Ø
Salones sociales, club house y zonas húmedas.
Ø
Oficinas y áreas de recreación.
En
líneas generales, son algunas de mis orientaciones y recomendaciones ó
sugerencias sobre el tema de las tareas de Mantenimiento en Condominios,
Edificios, Conjuntos Residenciales, Centros Comerciales, Unidades Inmobiliarias
Cerradas sometidos a la
Propiedad Horizontal en concordancia con lo estipulado en los
principios de la Ley
675 de 2001.
Espero les sea de mucha utilidad.
Sí desea asesoría sobre el tema ¡No dude en comunicarse!
Celulares y whatsapp 301 -6146435 / 305-4097515
e-mail: soportediscocompactoph@gmail.com
EDGAR FERNANDO MARTINEZ Z.
Director del grupo en facebook "Amigos en la
Propiedad Horizontal".
Asesor y consultor
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